一、基本說明

融資還本方式基本上有三種類型，一為逐期還本，例如固定還本貸款(CAM)、固定付款貸款(CPM)或容許一段寬限期只繳利息，以後再逐期還本等；二為期末還本，例如氣球式貸款；三為以上兩者之混合方式，即部份本金逐期還本，部份本金則期末還本。

本文將以固定還本 (CAM)、固定付款 (CPM)，一半固定付款並一半期末還本、期末還本等四種模式探討對投資案NPV與IRR之影響。

 

二、範例說明

假設某投資案之期初成本為2,000萬，有50%之資金來至銀行融資，貸款年限為10年，而本投資案每年之淨收益（NOI）為350萬，其需求報酬率為10%（即折現率為10%），試問：

  1. 如果貸款利率為10%，分別以上述四種還本方式求投資案之稅前現金流量（BTCF）、NPV與IRR。
  2. 在不同貸款利率下，以四種還本方式分別比較投資案之NPV與IRR。
  3. 如果貸款利率為8%，在不同貸款成數下，以四種還本方式分別比較投資案之NPV與IRR。

【解】

  1. 四種還本方式下投資案之BTCF、NPV與IRR說明如下：

固定還本 (CAM)下之BTCF

年期 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
NOI   350 350 350 350 350 350 350 350 350 350
期初成本 (2,000)                    
貸款金額 1,000                    
DS   (200) (190) (180) (170) (160) (150) (140) (130) (120) (110)
BTCF (1,000) 150 160 170 180 190 200 210 220 230 240

 

固定付款 (CPM)下之BTCF

年期 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
NOI 0 350 350 350 350 350 350 350 350 350 350
期初成本 (2,000)                    
貸款金額 1,000                    
DS   (163) (163) (163) (163) (163) (163) (163) (163) (163) (163)
BTCF (1,000) 187 187 187 187 187 187 187 187 187 187

 

固定付款＋期末還本下之BTCF

年期 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
NOI 0 350 350 350 350 350 350 350 350 350 350
期初成本 (2,000)                    
貸款金額 1,000                    
DS   (131) (131) (131) (131) (131) (131) (131) (131) (131) (631)
BTCF (1,000) 219 219 219 219 219 219 219 219 219 (281)

 

期末還本下之BTCF

年期 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
NOI 0 350 350 350 350 350 350 350 350 350 350
期初成本 (2,000)                    
貸款金額 1,000                    
DS   (100) (100) (100) (100) (100) (100) (100) (100) (100) (1,100)
BTCF (1,000) 250 250 250 250 250 250 250 250 250 (750)

 

四種還本方式下投資案之NPV與IRR，由以上各表可算出，結論如下：

NPV在四種還本方式下皆一樣，其主要原因是由於銀行之放款利率與折現率都是一樣之數值（10%），四種還本方式之本利和（DS）經折現後皆同樣是原貸款金額1,000萬之金額，又每年之淨收益（NOI）也都相同，所以會產生NPV完全相同之情況。至於IRR可看出是以期末還本為最大，固定還本為最小。

 

四種不同還本方式下投資案之NPV與IRR比較

還本方式 固定還本 固定付款 固定付款＋期末還本 期末還本
NPV 151 151 151 151
IRR 13.11% 13.40% 14.17% 15.29%

 

 

  1. 在不同貸款利率條件下，四種不同還本方式之NPV與IRR

不同貸款利率條件下之NPV

不同貸款利率條件下之IRR

 

  1. 不同貸款成數下，四種不同還本方式之NPV與IRR

不同貸款成數下之NPV

不同貸款成數下之IRR

 

  1. 結論

A. 就NPV而言

當放款利率＝折現率（需求報酬率）時，四種還本方式之NPV皆相同；當放款利率＜折現率（需求報酬率）時，NPV之大小依次為期末還本方式＞一半固定付款搭配一半期末還本方式＞固定付款方式 (CPM)＞固定還本方式 (CAM) ，並且放款利率愈小其間的差距愈大，又放款成數愈高其間的差距也愈大；當放款利率＞折現率（需求報酬率）時，其NPV之大小依次則相反，不過放款利率＞折現率（需求報酬率）之情況，就現實狀況而言不太可能發生。

B. 就NPV而言

當放款利率約為11.725%時，四種還本方式之IRR也皆約為11.725%，此也表示當折現率＝11.725%時，四種還本方式之NPV也皆等於0 。

當放款利率＜11.725%時，IRR之大小依次為期末還本方式＞一半固定付款搭配一半期末還本方式＞固定付款方式 (CPM)＞固定還本方式 (CAM) ，並且放款利率愈小其間的差距愈大，又放款成數愈高其間的差距也愈大；當放款利率＞11.725%時則相反。

 C. 總結

就以上之分析結果可知，其投資案以貸款人而言，選擇期末還本方式為最有利，而最不利者為固定還本方式 (CAM)；但就銀行而言，其四種還本方式所得結果皆相同，也就是說銀行對四種還本方式皆賺取了相同的報酬率（因為放款利率相同），不同的是風險程度上的差異。

 

計算之xls檔

不同融資還本方式計算

 

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