各都市增額容積規定比比看 (範圍與條件規定)

一、什麼是增額容積

依據新北市、桃園市、台南市及其他非直轄縣市等都市計畫法施行細則所給「增額容積」的定義為「指都市計畫擬定機關配合公共建設計畫之財務需要，於變更都市計畫之指定範圍內增加之容積」。

高雄市政府官方網頁對於增額容積的說明為「是透過都市計畫變更的方式，有條件地提高重大公共建設(如輕軌捷運)周邊地區的容積率，作為政府投入巨額經費興建公共建設的自籌財源籌措方式之一，為一種新的財務策略與提高財務自償性的手段。」

早在101年行政院核定之「跨域加值公共建設財務規劃方案」明白指出「未來公共建設投資計畫必須以創新思維之財務規劃方式，透過整合型開發計畫，從規劃面、土地面、基金面、審議面等多元面向，將外部效益內部化，提高計畫自償性、挹注公共建設經費及籌措未來營運財源，以達成減輕政府財政負擔。」，其中操作策略包括提升都市發展的增額容積，即規劃未來10 年都市自然成長之預期發展增額容積，提升「受益區域」平均粗容積。因此，內政部訂定了以增額容積籌措重大公共建設財源之運作要點。要求地方政府應配合重大公共建設計畫規定，循現行都市計畫第 27 條之 1之法定程序，配合辦理下列事項：

（一）變更主要計畫，其內容應視實際需要表明下列事項：

1.重大公共建設影響範圍。

2.分析重大公共建設影響範圍內之土地使用分區別、原基準容積、獎勵容積及都市發展容受力。

3.增額容積實施地區。

4.增額容積實施地區之粗估增額總容積量。

5.其他。

（二）變更細部計畫，其內容應視實際需要表明下列事項：

1.增額容積實施地區。

2.增額容積實施地區相關規定：

（1）依都市計畫法第 27 條之 1 規定，申請建築者於提供或捐贈增額容積價金後，得於增額容積實施地區內之可建築土地申請增額容積建築使用。

（2）檢討增額容積實施地區內既有都市計畫相關容積獎勵適用項目及訂定容積獎勵上限規定，並檢討增額容積實施地區之容積移轉相關規定。

（3）增額容積最高上限：依公共建設影響程度、都市發展容受力、土地使用分區別、原基準容積及接受容積範圍等綜合考量，訂定不同之增額容積最高上限。

（4）增額容積價金＝增額容積價值×一定比例＝（增額容積之市場收益－增額容積之營建及管銷成本）×一定比例

a.「增額容積之市場收益」及「增額容積之營建及管銷成本」，由地方政府委託 3 家以上不動產估價師或其他依法得估價者查估後評定之。

b.「一定比例」由地方政府衡酌該地區容積市場價值後自行訂定。

c.委託估價所需費用應由土地權利關係人負擔，另外繳交地方政府。

（三）配合措施：地方政府將增額容積價金等相關資料列專冊管理，依土地參考資訊檔作業要點規定程序登錄於土地參考檔，以提供相關機關及社會大眾參考。

以上看了半天，一定有人會問，到底是在講什麼碗糕？話說白話一點就是各地方政府之大型公共建設計畫(例如捷運、鐵路高架化或地下化等)基於財務上需要，在車站出入口周邊一定範圍內之土地增加容積獎勵(就是讓你的土地興建時能多蓋樓地板面積)，但是相對的你獲得利益也要有所回饋給政府，以挹注此重大建設計畫之財務支出或區域公益性設施之建設等。

二、增額容積另一層意義

增額容積另一層意義為促進大眾運輸導向之都市發展(TOD；Transit-oriented Development)，TOD的理念是為都市朝向永續發展之方向，結合速度快及運量大之大眾運輸系統，使得都市發展集中在交通便捷點周邊地區，以利用步行、腳踏車或大眾運輸完成日常工作與生活所需的服務。因此，在大眾運輸場站週邊步行範圍內，以增額容積方式促進高密度的區域模式發展，並以能夠支持大眾運輸系統正常運作為目標。

三、增額容積法令依據

目前全國六都中對於增額容積規定有較完備法令依據的有臺北市、新北市、桃園市及高雄市等四個直轄市，至於臺中市及臺南市基於大眾運輸捷運系統第一條路線剛建構完成不久或才開始準備建構，因此，在增額容積法令依據規範上還在研擬修正中，尚未發布實施。

而對於增額容積規定有較完備法令依據的臺北市、新北市、桃園市及高雄市等四個直轄市，所依據相關法令如下︰

（一）臺北市部分

1.臺北市土地使用分區管制自治條例

2.擬定臺北市大眾運輸導向可申請開發許可地區細部計畫案

3.臺北市大眾運輸導向可申請開發許可地區開發許可申請注意要點

（二）新北市部分

1.都市計畫法新北市施行細則

2.新北市政府審查大眾運輸發展導向增額容積申請案件許可要點

3.變更新北市捷運及鐵路場站周邊地區細部計畫土地使用分區管制要點（配合本市優先推動 56 處場站大眾運輸發展導向策略）書

（三）桃園市部分

1.都市計畫法桃園市施行細則

2.變更桃園市捷運場站周邊地區細部計畫土地使用分區管制要點（增修訂增額容積規定）案

3.桃園市政府都市計畫增額容積與容積移轉代金及捐贈重大公共設施建設計畫土地申請案件審查許可要點

（四）高雄市部分

1.都市計畫法高雄市施行細則

高雄市政府審查高雄鐵路地下化延伸鳳山計畫增額容積申請案件許可要點

3.高雄市政府審查環狀輕軌增額容積申請案件許可要點

4.變更高雄市都市計畫（灣子內地區）細部計畫（配合交通部「高雄鐵路地下化延伸鳳山計畫－增額容積」）土地使用分區管制案

5.變更高雄市鳳山細部計畫（配合高雄環狀輕軌捷運建設計畫實施增額容積）土地使用分區管制案

四、增額容積範圍與條件

增額容積規定有較完備法令依據的臺北市、新北市、桃園市及高雄市等四個直轄市，有關增額容積適用範圍、劃定原則與用使分區、不適用區域、開發基地規模、臨接道路條件及其他規定等請詳見下表之綜合比較，其中臺北市目前實施中的及審議中修訂版本也列為作一比較。由下表之比較中可得以下幾項結論︰

（一）就適用範圍之規定而言，以高雄市場站半徑800公尺範圍為最大。

（二）就適用之用使用分區規定而言，以新北市最寬鬆。

（三）就不適用區域之規定而言，以臺北市之規定最為嚴謹。

（四）就開發基地規模之規定而言，以高雄市規定最簡易與寬鬆。

（五）就臨接道路條件之規定而言，皆以臨接道路應達8公尺為最低要求。

全國四都增額容積範圍與條件規定比較表

項目	臺北市	臺北市 (審議中修訂版)	新北市	桃園市	高雄市
獎勵容積名稱	TOD容積	TOD容積+增額容積	增額容積	增額容積	增額容積
適用範圍	目前適用︰33站核心區：出入口 150公尺範圍一般區：月台投影核心點300公尺範圍	預計適用︰93站核心區：出入口 150公尺範圍一般區：出入口 150公尺至 500公尺範圍	目前適用︰56站核心交會型︰300公尺範圍商業發展型︰300公尺範圍地方活絡型︰三民高中站200公尺範圍﹐其他站150公尺範圍產業轉軌、產業複合/升級型︰150公尺範圍所屬都市計畫以整體開發方式辦理者，其適用範圍擴大至 500 公尺非位屬整體開發地區之場站擴大範圍至400 公尺	目前適用︰23站以桃園航空城捷運線（綠線）及捷運機場線（藍線）車站中心點半徑500 公尺範圍涵蓋之細部計畫街廓整體開發區︰≧ 50%細部計畫街廓位於500 m範圍	目前適用︰29站環狀輕軌場站半徑 0 至 400 公尺、400 至 800 公尺為增額容積實施範圍鐵路地下化場站半徑 0 至 400 公尺、400 至 800 公尺為增額容積實施範圍
劃定原則與用使分區	以完整街廓為原則，街廓座落於適用範圍面積>該街廓總面積50%，劃定為可申請開發許可地區。未達該街廓總面積50%，不予納入。	以完整街廓為原則，街廓座落於適用範圍面積>該街廓總面積50%，劃定為可申請開發許可地區。未達該街廓總面積50%，不予納入。放寬公共設施用地與產專區適用	住宅區、商業區、乙種工業區、產業專用區、通訊數位專用區、特定專用區、行政園區特定專用區、市場用地、電信用地、電信專用區、自來水事業用地、車站用地、交通用地	臨接計畫道路≧ 8 m且街廓面積> 1,000㎡之住宅區、商業區、工業區、產業專用區	住宅區、商業區及特定專用區環狀輕軌︰完整街廓為計畫範圍，若為非完整街廓，但位於界線內之面積超過街廓總面積之50%者，亦納入計畫範圍。
不適用區域	不得位於區域︰ (1)非都市發展用地、山坡地、山限區、環境敏感地區 (2)指定古蹟所在之街廓。 (3)公共設施用地。 (4)捷運開發區、聯合開發區。 (5)產業生活特定專用區。 (6)臺北市政府已設定地上權或屬推動中重大建設。	不得位於區域︰ (1)非都市發展用地、山坡地、山限區、環境敏感地區 (2)指定古蹟所在之街廓。 (3)捷運開發區、聯合開發區。 (4)臺北市政府已設定地上權或屬推動中重大建設。	不得位於區域︰ (1)山坡地、第一級環境敏感地區 (2)已與捷運系統用地聯合開發者 (3)毗鄰古蹟及登錄之歷史建築、紀念建築、聚落建築群定著土地，惟經新北市政府古蹟歷史建築紀念建築聚落建築群史蹟文化景觀審議會審查通過，不在此限。	已檢討，適用範圍內無不適用區域	無規定
開發基地規模	住宅區︰3,000㎡以上或為完整街廓。其餘分區︰5,000㎡以上或為完整街廓。完整街廓面積>1,000㎡	2,000㎡或1,000㎡以上完整街廓提市都市計畫委員會審議同意者，得不受前項之規模限制： 1. 基地達 1,000㎡以上，且位於核心區。 2. 申辦捷運出入口移設或增設，且經目的事業主管機關同意。 3. 完整街廓。	面積> 2,000㎡以上或完整街廓	街廓面積> 1,000㎡住宅區建築基地≧3,000 ㎡或商業區建築基地≧2,000㎡，且建築基地臨接 10 公尺以上計畫道路，臨接道路最小單一面寬達 10 公尺以上，得設置公益性設施並捐建予市府	基地面積1,000㎡以上
臨接道路條件	臨接之計畫道路、現有巷道之寬度應達8m；寬度未達8m者，基地應退縮留設供公眾通行道路使用合計達8m 符合容積獎勵適用基地條件，且鄰接20公尺以上計畫道路	TOD容積︰同左增額容積︰鄰接20m以上計畫道路	臨接道路 8 m以上，且臨接道路面寬達 20m以上臨接道路6 m以上未達 8m者，退縮留設寬度與道路寬度合計達 8 m，且臨接道路面寬 20 m以上位於街廓轉角者，臨接 8m以上道路之面寬 10m以上，且臨接道路連續面寬 20 m以上	臨接計畫道路≧ 8 m 臨接 10 公尺以上計畫道路且臨接道路最小單一面寬達 10 公尺以上(住宅區建築基地≧3,000 ㎡或商業區建築基地≧2,000㎡)，得設置公益性設施並捐建予市府。	臨接8m以上計畫道路
其他規定	應符合可申請開發許可地區規定之都市設計管制原則	應符合可申請開發許可地區規定之都市設計準則	位於商業區者，不得設置圍牆，且自地面層起至地上3 層應作商業或公益性設施使用，不得為公寓大廈管理委員會之空間。	計畫範圍內規定之增額容積適用範圍，應優先申請增額容積，增額容積全數申請後，始得依「都市計畫容積移轉實施辦法」相關規定辦理。	惟為維護生活環境服務品質，申請增額容積基地其基準容積達630%以上者，且申請上限達基準容積之15%者，應經高雄市都市設計及土地使用開發許可審議委員會核可後始得發照建築。

註︰就增額容積定義而言，臺北市現行法令稱為TOD容積，而在審議中修訂版有TOD容積及增額容積並存。

臺北市現行可申請增額容積之場站分布圖

臺北市可申請增額容積之場站分布圖 (審議中修訂版)

新北市現行可申請增額容積之場站分布圖

桃園市現行可申請增額容積之場站分布圖

高雄市現行可申請增額容積之場站分布圖