一、建蔽率

要投資房地產一定要知道什麼是建蔽率與容積率,而所謂的建蔽率就是建築垂直投影面積占基地面積之比率,比如說您的土地有100坪,而您土地上的建築垂直投影面積為60坪,則建蔽率就是60%。不同使用分區就有不同的「法定建蔽率」之規定,並不是您的建築物想要蓋多大就能蓋多大,例如台北市住三的法定建蔽率為45%,也就是說100坪的土地最大只能蓋45坪建築垂直投影面積,其他都要留設為法定空地。如果說我只要蓋40%之建蔽率可以不可以?當然可以,只要比法定建蔽率低都可以,只是建蔽率越低,您蓋的建築物樓層數就會越高。

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二、容積率

我們現在來討論什麼是容積率?首先大家要先知道一棟建築物在地上層的總樓地板面積是由「計入容積樓地板面積」與「不計入容積樓地板面積」所組成。所謂的「計入容積之樓地板面積」就是政府對不同使用分區有不同的「法定容積率」之規定,例如以台北市住四使用分區而言,政府規定法定容積率為300%,其意思就是基地面積如果是100坪,您可以興建的「計入容積樓地板面積」就是100坪×300%=300坪,說白話一點,就是此棟建築物各戶室內面積之總和(可登記為主建築物面積)最大只能有300坪;所謂的「不計入容積樓地板面積」就是陽台及一些公共設施空間,公共設施空間包括門廳、梯廳、電梯間、樓梯間、管理委員會使用空間及機電使用等空間,這些空間面積在建築技術規則裡也有規定一定比率興建使用量。

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接著我們再與「法定建蔽率」一併說明,這樣大家就會更了解,假設在台北市有一塊基地面積為100坪,使用分區為住四,法定建蔽率50%,法定容積率為300%,又假設依據法令規定「不計入容積樓地板面積」最多可興建60坪(怎麼算出來的以後再討論),則我們就可以得到以下之答案:

(一)基地可興建「最大建築垂直投影面積」為100坪×50%=50坪,其他50坪只能作為空地使用。

(二)基地可興建「各戶室內面積之總和」(法定容積)為100坪×300%=300坪,即不管基地設計幾戶住宅,所有住宅關起門來之室內面積最大合計為300坪。

(三)建築物至少可興建之樓層數:總樓地板面積(包括計入容積樓地板面積與不計入容積樓地板面積)÷最大建築垂直投影面積=(300坪+60坪)÷50坪=7.2層,也就是至少要興建8層樓(建築師不會設計只興建7.2層之建築物)容積才能夠用完。如果要興建8層樓建築物,我們可以返回算建蔽率是多少,(300坪+60坪)÷8=45坪,也就是說,基地面積為100坪,每層樓垂直投影面積為45坪,所以建蔽率為45坪÷100坪=45%。

(四)有趣的問題來了,如果我們要將建築物興建高一點(假設要興建12層樓),又假設每層公共設施面積(電梯間、樓梯間及梯廰)為8坪,則12層樓之不計入容積樓地板面積共需12層樓×8坪=96坪,而法令規定「不計入容積樓地板面積」最多只能興建60坪,那不夠的36坪(96坪-60坪)要從哪裡生出來呢?就是要犧牲法定容積了,即300坪-36坪=264坪,換言之,所有住宅關起門來之室內面積最大合計也只能有264坪。由此點您就可得到一個結論,就是實際興建之建蔽率越小,建築物樓層數就必須越多,而被吃掉的室內面積也可能會越多,因為基地能創造出來的「餅」(樓地板面積)就是這麼大(開發強度是被法令所限制規定)。

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