本文以旅館次市場體系及旅遊次市場體系兩方向主軸，分別建立次市場體系。詳見下圖。
旅館次市場體系可分為法令分類體系、功能分類體系、等級分類體系、規模分類體系及風格分類體系六種不同分類體系，在法令分類體系中主要分為國際觀光旅館、一般觀光旅館及一般旅館等三種；在等級分類體系中，將旅館分為「一級」、「二級」、「三級」、「四級」、「豪華」等五級，並以星「★」表示，而五星者是為豪華旅館，四星者是為高價旅館，三星者是為中價旅館，二星及一星者是為平價旅館。

旅遊次市場體系分為客源市場次市場體系及旅遊主題次市場體系，客源市場次市場體系包括有國民旅遊市場、國際旅客市場及大陸旅客市場等，其中國民旅遊市場分成個別旅遊市場及團體旅遊市場，在個別旅遊市場包含有家庭旅遊、會員旅遊、結伴旅遊、商務旅遊及學生旅遊等，在團體旅遊市場包含有企業團體旅遊、社團組織旅遊、宗教團體旅遊、銀髮族群旅遊、戶外教學旅遊及學生團體旅遊等；旅遊主題次市場體系包含有文化休閒之旅、產業觀光之旅、地方美食之旅、冒險健身之旅、主題活動之旅、養生泡湯之旅、景觀生態之旅、會議訓練之旅、主題樂園之旅及都會觀光之旅等。

二、選定目標市場

（一） 建立選定原則

首先建立以下五項選定原則：

【原則一】：符合市場性之產品
即所規劃之產品必須符合市場供給、市場需求及市場競爭力等三大方向。

【原則二】：具有主題性之產品
旅館產品必須強調主題性，如此才易吸引消費者。

【原則三】：創造永續經營產品
所謂永續經營產品係指不論經營之期限如何，皆必須保有創意性及新鮮感，如此才能永久抓住消費者，因此要能永續經營之前提就是必須求新及求變。

【原則四】：須有足夠吸引力之產品
即對於開發之產品，必須考量市場上之供需情況，並且必須創造有足夠吸引消費者消費或娛樂之產品。

【原則五】：融入業主需求產品
對於開發之產品，必須考量業主需求及業主對此產品所能貢獻之利多程度。就本計畫而言，業主具有股東與會員網絡基礎，因此也必須考量相關之需求。

（二） 評選目標市場

評選目標市場時，就基地條件面、區域條件面、市場供給面、市場需求面及市場競爭面等面向作為依據，並分別對旅館之目標市場及旅遊市場之客源市場及旅遊主題市場作分析，而評選出適合之目標市場。詳見下圖反白者即為所選定之目標市場。

三、產品定位

本計畫之產品主題與定位如下：

（一）旅館產品定位
1.旅館申請：一般旅館
2.旅館功能：以商務＋觀光為主，因此，旅館具有商務功能
3.旅館等級：三星級之中價旅館
4.旅館規模：約130間客房
5.旅館風格：精品旅館的獨等之處在於它是最不像旅館的旅館，風格自成一格，講究設計，保有像家一般的溫馨與私密感。

（二）客源市場產品定位

1.平日客源
重點客源：會員旅遊客源＋商務旅遊客源＋企業團體旅遊客源＋大陸旅客客源
次重點客源：家庭旅遊客源＋結伴旅遊客源＋社團組織旅遊客源

2.假日客源
重點客源：家庭旅遊客源＋結伴旅遊客源＋社團組織旅遊客源
次重點客源：會員旅遊客源＋大陸旅客客源＋企業團體旅遊客源

如何跳脫目前零售市場，包括傳統零售市場與超級市場之經營型態與管理機制，而提供市場未來較佳經營型態與管理模式，本文以較理想化研究提出兩種經營型態與管理模式，即超級市場傳統化與傳統市場超級化。

分析步驟：新思維之說明 → 經營項目優劣勢整合分析 → 建立合理健全之目標取向 → 實質執行策略之擬定

以下就超級市場傳統化與傳統市場超級化之架構分別說明之。

超級市場傳統化＝ 超級市場型態為主軸＋超級市場優勢之強化＋超級市場劣勢之改善或排除＋傳統市場優勢之納入

 

傳統市場超級化＝ 傳統市場型態為主軸＋傳統市場優勢之強化＋傳統市場劣勢之改善或排除＋超級市場優勢之納入

 

		項目	保留	強化	改善	排除	納入
傳統市場	優勢	具有親切感與溫馨感	●
		多年惠顧關係，買賣雙方建立友情	●
		攤販對商品知識熟悉，會介紹商品	●
		了解老顧客的喜好	●
		會送貨到家		●
		肉類海鮮新鮮度高	●
		較易建立社區關係		●
		具有社區文化特色與社區訊息交換中心功能	●
		會配合年節推出現作現賣的傳統食品	●
	劣勢	市場硬體設施欠缺，衛生環境不佳			●
		營業時間較短，對職業婦女不方便				●
		生鮮食品保鮮設施不足			●
		賣場無法整體規劃			●
		空攤率高時，影響形象			●
		年輕人不喜歡進入			●
		沒有整體促銷活動，較無法吸引衝動性購買				●
		攤商隨意哄抬物價，價格容易有爭議			●
		市場外圍容易集結攤販導致消費者流失				●
		每一攤位經營面積小，無法發揮有效的經營規模			●
		自我競爭欠缺整體行銷與合作意願			●
		商品線不完整，銷售商品種類重疊			●
		各自少量進貨，無法享受大量採購折扣			●
		攤商水準參差不齊，尚無現代化經營理念			●
		物品通路長，最終零售價格也相對提高			●
超級市場傳統市場	優勢優勢	品項齊全，可滿足消費者一次購足之需求					●
		促銷活動頻繁，易吸引顧客上門					●
		購物環境乾淨且舒適愉快					●
		可延長或機動調整營業時間以提昇服務品質					●
		運用產品陳列、包裝吸引客戶					●
		單一經營商品利潤可互補
		具規模的超市可使用信用卡付帳					●
		具有親切感與溫馨感	●

在都市計畫內之都市土地，因為受限於實施容積管制之條件，因此，基地開發在試算開發強度時，必須先依據「建築技術規則」相關容積管制之規定而算出能開發之總樓地板面積，而後再視基地面臨道路之狀況及道路寬度條件，依據都市計畫相關之土地使用分區管制規則之規定，檢視前院及後院削線狀況與及「建築技術規則」陰影面積高度限制之影響，檢視法定容積是否能夠用完，而能使用之容積狀況為何，如此才能得到基地真正開發強度，也就是可用的地面層總樓地板面積。以下就「建築技術規則」相關容積管制之規定而說明歸納整理之。

建築技術規則建築設計施工篇對於容積管制之重要相關規定條文如下：

http://w3.cpami.gov.tw/law/law/lawe-2/b-rule.htm

假設參數如下：基地面積（A）、法定容積（F）、法定建築面積（B）、法定建蔽率（B%）、法定容積率（F%）、獎勵容積（C%），依據「建築技術規則」之相關規定，可導出下列之試算公式。

臺北縣觀光遊憩發展分析

臺北縣觀光遊憩發展，可從幾個方向加以探討，包括從北臺區域Mega-city觀點分析、臺北縣政府積極開發整建景點、現況觀光遊憩景點分布、人文季節活動及遊客量人數等，以下分別說明之。

二、臺北縣觀光遊憩重點發展計畫

臺北縣觀光遊憩景點，雖然已是北臺區域七縣市中最多，但臺北縣政府也不斷進行相關觀光遊憩景點之開發、改善及整合，因此近年來相關重點發展計畫也為數不少，其中以淡水、新板特區及三峽鶯歌等地區為重點區域。詳見圖2。

表1 臺北縣人文季節活動分析表

表2 臺北縣主要觀光遊憩景點遊客量分析表

臺北縣都市產業空間分析

一、從北臺區域Mega-city分析

就從北臺區域而論，整個區域經貿中心除了臺北市外，臺北縣之板橋及新莊兩副都心將也成為區域經貿中心之一環，在加上桃園未來航空城之開發，桃園市也將會形成區域經貿中心，因此，北臺區域未來將形成一大一小之雙經貿都心，而北縣所形成之科技產業走廊將扮演著銜接臺北市科技產業走廊及桃竹科技產業走廊之角色功能，臺北港、松山機場及桃園機場，將成為整個區域科技產業走廊人流與物流的轉運中心。詳見圖1。

二、從臺北都會分析

依據臺北縣之產業分布及未來發展趨勢，可將臺北縣產業空間分為五大區塊及三大產業走廊，其中五大區塊包括文化創意產業帶（淡水、三峽、鶯歌）、國際運籌產業帶（林口、八里、五股）、多元複合產業帶（新莊、泰山、部分三重）、先進生產者服務業產業帶（蘆洲、部分三重、板橋、中永和）及科技專業型產業帶（土城、樹林、新店、汐止）等，而科技專業型產業帶之汐止應考量與臺北市之內湖南港作系列整合；三大產業走廊包括二條東西向及一條南北向，其中東西向一條北側為傳統暨物流產業走廊，另一條南側為科技產業走廊，而南北向科技產業走廊將串聯此兩條東西向產業走廊。在整個產業據點的分布當中，以分布在科技產業走廊者居多，因此台北縣未來應對於分布在此兩條科技產業走廊之產業作有效的環境與技術提升，以強化科技產業走廊之功能。詳見圖2。



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台北都會老人人口分析

依據內政部之統計，我國人口老化指數從92年之44.2%到97年已提升至61.5%，而65歲以上老人所佔比率也從92年之9.24%提升到97年之10.43%，因此我國人口高齡化之現象很明顯日趨嚴重，而大台北都會區之人口高齡化現象，由表1至表3可得知以下之幾項結論：

一、由表1可得知，台北都會區65歲以上之人口數，從民國92年之52.3萬人增加至97年之62.0萬人，其中台北市由27.8萬人增加到32.3萬人，台北縣由24.5萬人增加到29.7萬人。

二、由表2可得知，台北都會區65歲以上之人口數所佔比率，從民國92年之8.30%增加至97年之9.61%，其中台北市由10.58%增加到12.31%，台北縣由6.67%增加到7.76%。而台北市65歲以上之人口數所佔比率比全國佔比率還高。

三、由表3可得知，台北都會區65歲以上人口之成長比率，從民國93至97年，其每年之成長比率約在3.36%至3.99%左右，其中台北市約在2.64%至3.10 %左右，台北縣約在3.65%至4.24 %左右。而不論是台北市或台北縣其成長比率皆比全國平均還高。







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土地經濟學筆記整理－地租論（地租理論）（五）

以下所有文章內容並非本人所撰寫，而是擷取各相關書籍或博碩論等作考試重點整理，有心參與不動產估價師考試之夥伴，可參考以下之各文章主題而充實自己。

李嘉圖地租理論.pdf (181.57 KB , 下載:1396次)

屠能地租理論.pdf (473.71 KB , 下載:928次)

李嘉圖與屠能的地租理論之比較.pdf (112.73 KB , 下載:947次)

資料來源：

1. 土地經濟學 許文昌 高點文化

2. 土地經濟學通論  林英彥  文笙書局

3. 土地經濟學導論 許文昌 文笙書局

4. 土地經濟學 楊揚 全國出版社

5. 土地經濟理論與分析 林森田 三民書局
6.土地經濟學  殷章甫  五南圖書