不動產投資策略階段的主要工作項目

一、投資理念（Investment Philosophy）之建構

投資理念之建構，主要應包含以下幾項：

a. 投入方式

直接投入：投資者直接設立公司或以個人名義自行運作或經營。

間接投入：投資者以認股或個案投資等方式間接投資他人或公司。

投資者能付出多少時間於投資案上。

投資者能夠接受投資案之運作時間為多久。

積極投資者：投資者為自行主導、運作或經營。

消極投資者：投資者委由專業經理人操作或經營。

包括自行經營或委由專業團隊經營。

包括有多少自有資金可投入、融資資金需要有多少及來源為何等。

為與投資理念之方向一致而較具體與明確之目標，而投資目標一般具有多重之性格，即目標可能非只一個，以下就各投資目標說明之。

當通貨膨脹物價上漲時，不動產具有保值特性。

不動產會產生增值之原因，主要可分為改良增值及自然增值。所謂改良增值係指土地所有權人對土地本身之投資改良；自然增值之原因主要有經濟社會發展所致、公共設施效益資本化、土地變更用途（浮動價值）、限制其他土地開發導致該土地之增值（移位價值）、鄰近土地改良所產生之波及效果及土地投機所產生之增值等。

利用購買不動產之適當時機及種類可達到土地增值稅或綜合所得稅之節稅效果。

包括不動產投資興建之資本利得，或預售屋、新成屋、中古屋及拍賣屋等轉售所產生之資本利得等。

即指不動產之經營收益，包括商業不動產之經營收益、套房或住宅之出租收益等。

即基於某一目的，而運用不動產達到資產累積之目標。

包括自我的滿足、顯現社會地位或其他人情事故等原因。

即基於能達到多元化投資以分散風險為主要目標。

包括只需運用最少之自有資金投資或可以極快速回收自有資金等（嚴格而言，此項較不適合當成投資目標）。

投資準則主要可分為財務準則及非財務準則兩大項，財務準則之層面主要有報酬（或利潤）層面及風險層面；非財務準則之層面則可分為產品類型、產品區位及產品條件等三大層面。

項目	層面	準則
財務準則	報酬（或利潤）層面	總資金報酬率（ROR）、權益報酬率（ROE）、內部報酬率（IRR）、淨現值（NPV）
財務準則	風險層面	債務保障比率（DCR）、現金兩平比率（BR）、貸款比率（LTV）、分年債務保障比率（DSCR）、分年利息保障倍數（TIE）、回收年限（PB）折現後回收年限（DPB）、
非財務準則	產品類型層面	土地類型、房地類型
	產品區位層面	地點、交通、公共設施、商業設施、週遭土地與房屋使用現況等
	產品條件層面	土地條件、房地條件（座向、結構、材料、屋齡）

確立投資目標及建立投資準則後，可能會產生多種之投資標的或替選方案，而投資政策主要在於控管計畫之執行，並可作為投資標的或替選方案之初步篩選工具。

為達到投資目標之一套執行步驟或流程，不同的投資模式、開發模式、投資對象或個案等，具有各不同之投資計畫內容。

為在整個投資過程中，指導投資者行為的一套完整計畫與政策，其經由上述之投資理念之建構、投資目標之確立、投資準則之建立及投資政策與計畫之研擬後之一套完整主控計畫。