一、前題說明

就一般而言,影響土地價值的主要因素,包括此土地使用分區、容積率及區域房價等三項主要因素,就同一宗土地而言,使用分區與區域房價皆是同一條件,但如果有增加獎勵容積的話,那基地允許使用的容積率就不一樣了,換言之,由於容積率不一樣,土地的價值就會改變,而危老重建由於可增加容積獎勵,因此,無形中就提高了住戶的土地價值。

本文依所建立的合建財務模型,以住戶可分回去之銷售金額換算成住戶的土地價值以探討住戶由於危老重建的容積獎勵而致使土地價值增加的效益比率。本文在此聲明,由於各建商對於合建案成本之試算皆有不同的方式與概念,因此,本文所試算之結果僅供讀者參考,並不是呈現必然的分析結果。

 

二、分析參數說明

本文共分析四種假設案例並作比較,如下所述:

 

各案例分析參數說明

項目

案例一 案例二 案例三 案例四
行政區 臺北市 臺北市 臺北市

臺北市

基地面積

350㎡ 350㎡ 350㎡ 350㎡
容積率 225% (住三) 225% (住三) 225% (住三)

225% (住三)

危老獎勵容積

40% 40%
建商合理利潤 30% 30% 25%

25%

 

三、分析比較結果

(一) 案例一與案例二

當建商合理利潤為30%時,危老獎勵容積為40%之住戶土地價值比無危老獎勵容積時的土地價值約每坪增加1.50倍至1.42倍之間,而低房價者增加倍數較高一點。

 

不同區域房價之合建比率與換算住戶之土地價值分析表

區域平均房價(萬元/坪)

合建比率 (建商:地主) 換算土地價值(萬元/坪)
50 ~ 60 58%:42% ~ 50%:50%

109 ~ 158

60 ~ 70

50%:50% ~ 44%:56% 158 ~ 205
70 ~ 80 44%:56% ~ 40%:60%

205 ~ 251

80 ~ 90

40%:60% ~ 37%:63% 251 ~ 297
90 ~ 100 37%:63% ~ 35%:65%

297 ~ 341

100 ~ 110

35%:65% ~ 33%:67% 341 ~ 385
110 ~ 120 33%:67% ~ 32%:68%

385 ~ 429

120 ~ 130

32%:68% ~ 31%:69%

429 ~ 471

 

不同區域房價之危老獎勵容積為40%與無危老獎勵容積之土地價值比較分析表

區域平均房價(萬元/坪)

換算土地價值(萬元/坪)

危老獎勵容積:40%

換算土地價值(萬元/坪)

危老獎勵容積:0%

增加土地價值之倍數

50 ~ 60

109 ~ 158 72 ~ 107 1.50
60 ~ 70 158 ~ 205 107 ~ 140

1.47

70 ~ 80

205 ~ 251 140 ~ 174 1.45
80 ~ 90 251 ~ 297 174 ~ 207

1.44

90 ~ 100

297 ~ 341 207 ~ 239 1.43
100 ~ 110 341 ~ 385 238 ~ 270

1.43

110 ~ 120

385 ~ 429 270 ~ 302 1.42
120 ~ 130 429 ~ 471 302 ~ 332

1.42

 

(二) 案例三與案例四

當建商合理利潤為25%時,危老獎勵容積為40%之住戶土地價值比無危老獎勵容積時的土地價值約每坪增加1.48倍至1.41倍之間,而低房價者增加倍數較高一點。

 

不同區域房價之合建比率與換算住戶之土地價值分析表

區域平均房價(萬元/坪)

合建比率(建商:地主) 換算土地價值(萬元/坪)
50 ~ 60 54%:46% ~ 46%:54%

121 ~ 170

60 ~ 70

46%:54% ~ 41%:59% 170 ~ 217
70 ~ 80 41%:59% ~ 37%:63%

217 ~ 263

80 ~ 90

37%:63% ~ 34%:66% 263 ~ 310
90 ~ 100 34%:66% ~ 32%:68%

310 ~ 355

100 ~ 110

32%:68% ~ 31%:69% 355 ~ 399
110 ~ 120 31%:69% ~ 29%:71%

399 ~ 444

120 ~ 130

29%:71% ~ 28%:72%

444 ~ 486

 

不同區域房價之危老獎勵容積為40%與無危老獎勵容積之土地價值比較分析表

區域平均房價(萬元/坪)

換算土地價值(萬元/坪)

危老獎勵容積:40%

換算土地價值(萬元/坪)

危老獎勵容積:0%

增加土地價值之倍數
50 ~ 60 121 ~ 170 81 ~ 116

1.48

60 ~ 70

170 ~ 217 116 ~ 150 1.45
70 ~ 80 217 ~ 263 150 ~ 184

1.44

80 ~ 90

263 ~ 310 184 ~ 217 1.43
90 ~ 100 310 ~ 355 217 ~ 249

1.43

100 ~ 110

355 ~ 399 249 ~ 281 1.42
110 ~ 120 399 ~ 444 281 ~ 314

1.42

120 ~ 130

444 ~ 486 314 ~ 344

1.41

 

四、結論

(一) 區域平均房價愈高,合建時住戶分得比率愈高,換算土地價值就愈高。

(二) 基地允建容積率愈高,合建時住戶分得比率愈高,換算土地價值就愈高。

(三) 危老重建之獎勵容積使得住戶地土地開發坪效提升而致使土地價值提升。

 

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