1. DCR之意義：

    • 又稱為債務涵蓋比率，即不動產投資營運淨收益（NOI）可以支付償債支出（DS）之倍數。

債務保障比率（DCR）＝營運淨收益/償債支出＝NOI/ DS

  1. DCR之特性：

    • DCR愈大，未來回收債務的可能性愈大，倒債風險愈小。
    • 當DCR較小時，除非預期未來的NOI相當穩定，或預期未來不動產價值會上漲，否則倒債風險會較高。
    • 一般而言，銀行對不動產投資專案之DCR要求在25以上。
    • 一般而言，銀行對DCR之要求會隨景氣變動而有所不同，當預期景氣會衰退時，銀行對DCR之要求標準會提高。

  2. 提高DCR之方式：

    • 延長貸款期限以降低貸款常數（MC） → 可使得償債支出（DS）減少
    • 降低貸款利率以降低貸款常數（MC） → 可使得償債支出（DS）減少
    • 減少貸款總額 → 可使得償債支出（DS）減少
    • 提高營運淨收益（NOI）

  3. 範例：

某不動產投資案之營運淨收益（NOI）為1,800萬元，貸款總額為15,000萬元，每年應償債支出（DS）為1,500萬元，試問

  • 貸款常數（MC）為多少？
  • 假設銀行設定之債務保障比率（DCR）不低於25，試問銀行是否願意核准此貸款金額？
  • 如果銀行不願意核准此貸款金額，試問銀行願意核准之最大貸款金額為多少？

【解】：

  • MC＝償債支出（DS）/貸款總額＝1,500/15,000＝10%
  • DCR＝NOI/ DS＝1,800/1,500＝20＜1.25 → 銀行不願意核准此貸款金額
  • 銀行願意核准之最大貸款金額＝DS/ MC＝（NOI/ DCR）/ MC＝（1,800/1.25）/10%＝14,400萬元