不動產投資風險分析之層次與主要分析方法

一、不動產投資風險分析之層次與主要分析方法

（1）只分析一年期之「債務保障比率（DCR）」、「現金涵蓋比率（CCR）」及「現金兩平比率（BR）」

（2）研判財務槓桿之三大指標，即總資金報酬率（ROR）、自有資金報酬率（ROE）及貸款常數（MC）之大小關係。

（1）依據現金流量模型分析每年之「債務保障比率（DCR）」、「現金涵蓋比率（CCR）」及「現金兩平比率（BR）」。

（2）或分析「分年債務保障比率（DSCR）」及「分年利息保障倍數（TIE）」。依據現金流量模型分析「總資金內在報酬率（IRRTC）」及「自有資金內在報酬率（IRRE）」，並比較其大小關係。

如果IRR_E大於IRR_TC，表示長期而言，財務槓桿具正面效果。

（1） IRR分離（IRR Partitioning）：依據現金流量模型，分別求算因「年營運收益」、「資產處分收益」及「減稅利益」等三項所個別貢獻之IRR。

（2）風險容受力分析（Risk Absorption；RA）：代表投資案中每投資一元，其容受風險之極限為何。

（1）敏感度分析（Sensitive Analysis）：為在基本財務風險分析或考量現金流量模型之風險分析中，輸入單一變數而作某幅度之改變，以瞭解該改變對投資案評估結果之影響的技術分析。

（2）情境分析（Scenario Analysis）：即是同時設定數個變數發生改變的特定情境，其特定情境可包括最樂觀、最可能、最悲觀等之假設情況，而進行一連串之敏咸度分析。

（1）簡化之機率模型：先研擬不同情境下之發生機率，再探討投資報酬與風險之關係。

（2）變異係數（Coefficient of Variation；CV）、風險指數（Risk Index；RI）

（3）蒙地卡羅模擬法（Monte Carlo Risk Simulation Approach）

層次	優點	缺點	備註
第一層次：基本財務風險分析或可行性模式	分析方法簡單、快速	只分析一年期，並且未考量可能預期值之發生機率，因此，分析過程較粗糙。	只能提供初步篩選替選方案參考之用。
第二層次：考量現金流量模型之風險分析模式	分析方法較為簡單，並已考量全期現金流量之狀況	仍未考量可能預期值之發生機率。
第三層次：IRR分離及風險容受力分析模式	分析方法不複雜，並可提供較詳細之投資風險可能來源及大小	仍未考量可能預期值之發生機率。
第四層次：敏感度分析及情節分析模式	可提供投資案可能報酬的變化範圍，並且進一步可探討其形成最有利財務槓桿之情況。	分析方法較複雜，並仍未考量可能預期值之發生機率。	一般稍具規模之投資案都會要求作到此層次之風險分析。
第五層次：考量發生機率之模擬分析模式	不但提供投資案可能報酬的變化範圍，並且會顯示可能預期值之發生機率。	分析方法最複雜	最完善的投資風險分析模式。