不動產投資經營現金流量表之類別

一、未將營運、投資及理財活動等完全分開之現金流量表

（一）此種為一般傳統之現金流量表，其架構模型所表達之現金流量較容易讓閱讀者看懂，此乃優點；但是缺點是無法將相關之三種活動完全分開而表達清楚。

（二）下表為投資購買不動產（辦公大樓）後經營，經營一段時期後出售之現金流量表架構模型。

（三）由表中可看出主要投資活動項目設置於營運淨收入（NOI）及償債支出（DS）之間。

（一）若能將營運、投資及理財等活動完全分開，則投資案之現金流量表可以三種不同架構模型而加以表達，即一般現金流量表、權益現金流量表及計畫現金流量表。

稅後淨現金流量(ATCF)＝NOI－【NOI－（融資利息攤提＋折舊攤提＋開辦費攤提）】×稅率－融資利息費用

＝NOI×（1－稅率）－融資利息費用＋（融資利息攤提＋折舊攤提＋開辦費攤提）×稅率

投資活動現金流量＝期初資金總投資額＋期末資產出售之稅後資本回收額

理財活動現金流量＝放款融資額度＋每期本金的償還

權益現金流量表
- 權益現金流量表主要是考量股東出資部分的現金流量（股本部分），而債務的本利和攤還亦屬一項現金流出，因此權益現金流量表亦必須同時考量營運、投資及理財等三大活動所產生之現金流量。
- 營運活動現金流量

稅後淨現金流量(ATCF)＝NOI×（1－稅率）－融資利息費用＋（融資利息攤提＋折舊攤提＋開辦費攤提）×稅率 → 同總額現金流量表

投資活動現金流量＝期初權益資金投資額＋期末資產出售之稅後自有資本回收額（BTER）

理財活動現金流量＝每期本金的償還

計畫現金流量表：
- 為在評估計畫案之財務效益時，只考慮與計畫攸關的現金流量，也就是評估因計畫而增加的現金流量。
- 即將計畫案的投資決策與融資決策分開，因此計畫現金流量表並不考慮來自理財活動的現金流量，也就是說不考慮計畫案因利用財務槓桿而產生之效果。
- 營運活動現金流量

稅後淨現金流量(ATCF)＝NOI－【NOI－（折舊攤提＋開辦費攤提）】×稅率 → 不考量融資決策

＝NOI×（1－稅率）＋（折舊攤提＋開辦費攤提）×稅率

投資活動現金流量＝期初總資金投資額＋期末資產出售之稅後資本回收額