不動產投資現金流量表（Cash Flow Statement）之基本架構

 

  1. 不動產投資之主要收益來源說明

不動產投資之主要收益來源有不動產經營收益及不動產資本利得，而此兩種主要收益可組合成以下五種模式

  • 模式一：投資購買不動產後出售 → 賺取增值價差。
  • 模式二：投資興建不動產後出售 → 賺取投資利潤及增值價差。
  • 模式三：投資購買不動產後經營，經營一段時期後出售 → 賺取經營利潤及增值價差。
  • 模式四：投資興建不動產後經營，經營一段時期後出售 →賺取經營利潤、投資利潤及增值價差。
  • 模式五：投資購買或投資興建不動產後經營，至不動產之經濟耐用年限為止 → 賺取經營利潤。

  1. 不動產投資權利出售之現金流量表基本架構

    • 本項金流量表基本架構適用於上述之模式一或模式二。
    • 我國之資本利得稅為土地增值稅及營利事業所得稅等。
    • 契稅一般皆由買方支付，但也有例外而有賣方支付，即市面上所謂的「買清」。
    • 依所得稅法第4條第16款規定，個人及營利事業出售土地免納所得稅，即出售土地部分不需課徵營利事業所得稅，但房屋部分則需要。

權利出售之現金流量表基本架構

  1. 不動產投資經營現金流量表之基本架構

    • 本表之基本架構主要適用於上述之模式五，若加入不動產出售資本利得之考量，則可適用於上述之模式三與模式四。
    • 本表之基本架構不包含經營前投資購買或投資興建之階段。
    • 本表之基本架構尚未將營運活動、投資活動、理財活動等現金流量項目分開。
    • 由本表可得之，可課稅所得（TI）為淨營運收益（NOI）減去利息、折舊等費用，因此利息與折舊費用提高則可減少稅賦之負擔，此乃形成稅務槓桿（Tax Leverage）運用之主要方式。

經營現金流量表之基本架構

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