以公有地為多數之新興發展區實質開發策略

一些公營事業機構，例如台糖、台電及台鐵等皆具有大片之未開發土地，而政府要開發新興發展區，也都會選擇具有多數為公營事業機構所有地之地區而作為標的，例如嘉義高鐵車站特地區就是大部分皆為台糖之土地。

又規模較大之新興發展區，會因為開發之範圍廣大並且開發時程相當冗長，為了要使開發順利及發展成熟度加速，以公有地為多數之新興發展區之開發，必須有一套之實質開發策略而推動，而重要策略思考主軸如下圖所示，而實質開發策略建議如下。

嚴謹的產品定位策略

必須有效的運用STP策略而得到嚴謹的產品定位，而STP策略之運用請詳見本網站所發表之「STP策略分析在規劃上之運用」文章之內文。

合理的開發模式策略

公營事業機構所擁有之公有地，其開發模式包括自行開發經營模式、自行開發委託經營模式、提供土地委託開發經營、依據促參法執行之BOT模式、土地信託模式、土地作價或租金與權利金作價投資合作開發模式等，而如何選擇合理的開發模式，如下所述：

一、必須先評估各種開發經營模式之風險、運作及收益等狀況

各種土地開發經營模式之主要收益、優劣條件及相關比較分析，請詳見下表。

開發經營模式	主要收益	其他優劣說明
自行開發經營模式	視經營成效而定，享受開發與經營利益	＊公部門之開發經營項目受限，較不易發揮。＊公部門之人力資源、經驗等較缺乏，較易導致經營之成效不彰。＊公部門必須承擔所有之開發與經營風險。
自行開發委託經營模式	權利金和租金	＊委託經營項目受限，較不易發揮。＊導入民間之經營活力，較易成功。＊開發費用由公部門支付，不適用於財政困難時。
租賃模式	租金	＊以租金收益為主，經濟效益偏低。＊屬於債權性質對第三人保護較弱。＊若對象多則管理經營不利。＊最終還擁有土地所有權。
設定地上權模式	權利金和租金及契約終止後收回土地建物	＊為物權性質，配合登記制度，第三人保護較周延。＊若對象多則管理經營麻煩。＊最終還擁有土地所有權。＊行政機關內部程序較租賃繁瑣。＊為公部門在財政困難下較佳之開發模式之一。＊開發風險由地上權人承擔。
依據促參法執行之BOT模式	權利金和租金及契約終止後收回土地建物	＊作業及行政程序較複雜。＊為公部門在財政困難下較佳之開發模式之一。＊最終還擁有土地所有權。
土地信託模式	除去信託管理費用之土地開發改良效益	＊土地形式上已移轉，但仍擁有實質所有權。＊其過程無涉及土地交易，可避免因台糖公司土地標售可能造成的土地炒作現象。＊開發風險由委託人承擔。＊目前之相關法令配套措施仍不夠完備。
土地作價模式	依契約所定之分配比例，取得建物或取得經營利潤	＊可解決公部門在財政困難下之開發壓力。＊由民間專業經理人開發經營可降低風險而增加效益。＊開發風險由公部門與民間共同承擔。
租金與權利金作價投資模式	依契約所定之分配比例，取得建物或取得經營利潤	＊可增加民間參與之意願。＊可解決公部門在財政困難下之開發壓力。＊由民間專業經理人開發經營可降低風險而增加效益。＊開發風險由大部分由民間承擔，而小部份由公部門承擔。＊最終還擁有土地所有權。

開發經營模式	風險承擔	運作彈性	財政負擔	運作收益
自行開發經營模式	最大	最小	較大	視開發經營狀況而定
自行開發委託經營模式	較大	較小	較大	較小
租賃模式	最小	較小	無	最小
設定地上權模式	最小	較大	無	較小
依據促參法執行之BOT模式	較小	較大	無	較小
土地信託模式	最大	最小	較大	視開發經營狀況而定
土地作價模式	較大	較大	無	視開發經營狀況而定
租金與權利金作價投資模式	較小	較大	無	視開發經營狀況而定

二、依據土地使用分區及產品定位選擇適合之開發模式

例如住宅區土地若產品定位為住宅或套房產品出售，則適合採取土地出售或以土地作價合建之開發模式；若產品定位為套房產品出租經營，則可考量自行開發委託經營模式。

又例如商業區土地由於開發之商業不動產較偏向於經營性質，所以較適合採用土地出售或設定地上權予民間廠商開發經營模式。

三、依據不動產景氣循環狀況選擇適合之開發模式

不動產景氣循環可分為繁榮、衰退、蕭條及復甦等四個階段，繁榮階段時，由於需求增加，相對開發風險比較低；復甦或衰退階段時，由於需求較為平穩，需要與有開發技術與經驗的開發商合作以降低風險；蕭條階段時，由於需求減少，相對開發風險比較高，而各景氣階段土地開發經營模式建議如下表。

景氣	銷售案	經營案
繁榮階段	＊自行開發模式＊土地作價合建模式	＊租金與權利金作價投資模式＊設定地上權模式
復甦或衰退階段	＊土地作價合建模式＊土地作價並信託合建模式	＊租賃模式＊設定地上權模式＊BOT模式
蕭條階段	＊出售土地模式＊土地作價並信託合建模式	＊租賃模式＊BOT模式

有效的釋地策略

所謂的有效的釋地策略，即為了能加速開發或發展成熟度，公營事業機構之土地釋出時機或數量，必須就區域市場供需、各區域發展成熟度及人口成長等作整體考量。而如何執行有效的釋地策略，說明如下。

一、建立完整之土地清冊

公營事業機構首先必須針對區域內之土地建立清冊，並作分類整理建檔，包括使用分區、基地面積、可開發戶數及周邊開發狀況等。

二、依據各區域房屋去化狀況而釋出合理土地數量

可分為短、中、長期而依據住宅房屋去化狀況預估而定出每年合理釋出之土地數量。

三、釋出合理土地數量之同時必須考量如何帶動區域較快速之發展

例如利用兩面包夾策略，使不易發展之區域加速發展，或利用釋出商業區土地開發大型商場而帶動區域快速發展等。

四、考量不同景氣狀況之釋地數量與規模

釋地計畫也必須考量景氣狀況，不同之景氣狀況下所釋放土地不論在數量上或規模上應有所不同，才不會造成市場上供不應求或供過於求之現象

適當的臨時使用策略

為了使區域能較有效及較快速的發展，未開發土地可以有計畫的規劃臨時使用方向與模式，使之有助於活絡區域之商業行為，進而帶動區域發展。而未開發土地臨時使用可分成短期出租臨時使用與中期出租臨時使用，短期出租臨時使用建議定為1年至5年，中期出租臨時使用建議定為5年至10年左右。

短期出租一般為開發前之過渡性土地利用策略，其較適用簡易臨時性地上物設施使用、因為投資廠商期初投資成本較少，成本回收年期較短，甚或免再興建任何地上改良物即可利用土地從事其產業活動。而適合短期承租臨時使用之業種包括停車場、活動式演藝場、活動式展覽場、花卉蔬果市場、苗圃植栽場、中古汽（機）車買賣交易或展示中心（車市）、臨時攤販中心（臨時夜市）、釣蝦場、漆彈槍運動場等。

土地中期出租臨時使用之考量為投資廠商期初投資成本不高，適用成本回收期約在5年至10年內之產業或商業，而其所興建之地上改良物之耐用年限，約略相當於租期年限，或該地上改良物於租期屆滿時之殘值可藉由租期內之營業利潤吸收。而適合中期承租臨時使用之業種包括汽車教練場、小型賽車場、棒球打擊練習場等。

實務的養地計畫策略

所謂的養地計畫為於土地開發前，透過有效的手段與策略來增加土地開發時的價值，依據房地產實務開發經驗及現況環境特性，提出以下幾項較實務且較可行養地策略。

一、以生活環境條件較佳之區塊優先考慮。

二、以商業環境條件較佳之區塊優先考慮。

三、以臨時使用商業行為活絡區域作為手段。

四、未開發之基地街廓要作好環境景觀設施。