一、不動產之類別

不動產就廣義的定義而言，應包含土地、定著物、尚未分離之產物及可移轉之權利，因此不動產之類別可從土地、土地改良物及權利等三種的類別加以討論。

  1. 土地類別

依都市體系而分：都市土地與非都市土地

都市土地：係指依法發布都市計畫範圍內之土地，可分為住宅區、商業區、工業區、其他使用區（行政、文教、風景等）或特定專用區。

非都市土地：指都市土地以外之土地，非都市土地得劃定為特定農業、一般農業、工業、鄉村、森林、山坡地保育、風景、           國家公園、河川、特定專用等使用分區。並依其使用分區之性質，編定為甲種建築、乙種建築、丙種建築、丁種建築、農牧、林業、養殖、鹽業、礦業、窯業、交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護                        、國土保安、墳墓、特定目的事業等使用地。

依地政體系而分：建築用地與非建築用地

建築用地：其地目包括建、雜、祠、鐵、公，如住宅、官署、機關、學校、工廠、倉庫、公園、娛樂場、會所、祠廟、教堂、城堞、軍營、砲臺、船埠、碼頭、飛機基地、墳場等均屬之。

非建築用地：包括直接生產用地、交通水利用地及其他土地等。直接生產用地之地目包括田、旱、林、養、牧、礦、鹽、池，如農地、林地、漁地、牧地、狩獵地、礦地、鹽地、水源地、池塘等均屬之；交通水利用地之地目包括線、道、水、溜、溝，如道路、溝渠、水道、湖泊、港灣、海岸、堤堰等均屬之；其他土地之地目則包括堤、原，如沙漠、雪山等均屬之。

依估價體系而分：宅地與非宅地

宅地：係指可供建築之土地，依建築狀況可分為素地（2.1）與附建築物地；依成熟程度可分為生地（2.2）與熟地（2.3）。

非宅地：路地、公共設施用地、農地、林地、原野地等宅地以外之土地。

  1. 土地改良物類別

建築改良物：係附著於土地之建築物或工事，其中建築基地改良，包括整平或填挖基地、水土保持、埋設管道、修築駁嵌、開挖水溝、舖築道路等。

農作改良物：係附著於土地之農作物及其他植物與水利土壤之改良。

  1. 權利類別

所有權：係所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉的權能。而土地所有權，除法令有限制外，於其行使有利益之範圍內，及於土地之上下，如他人之干涉，無礙其所有權之行使者，不得排除之。（民法765、773條）

他項權利：係指土地所有權以外之土地權利，其中依民法物權編計有地上權（2.4）、抵押權（2.5）、永佃權（2.6）、地役權（2.7）、典權（2.8）等五種，此外土地法創設耕作權（2.9）。

970712

二、房地產之類別

因為一般對房地產之定義為房屋及土地兩種財產之合稱，因此房地產之類別可從土地、房屋及權利等三種的類別加以討論。其中土地及權利之類別與不動產相同，而房屋之類別如下所述：

  1. 依使用性質而分

可分為居住使用、商業使用、工業使用、辦公使用、公共使用及其他使用等。

居住使用（Residential Use）：在台灣主要可分為透天住宅（可在細分為獨棟住宅、雙併住宅及連棟住宅）、公寓（一般指五層樓以下無電梯之集合住宅）及電梯大樓（一般指五層樓以上有電梯之集合住宅）等三種型式。其中電梯大樓可細分為純住宅、店舖住宅等二種主要型式。

商業使用（Commercial Use）：主要有百貨公司、購物中心、電影城、綜合商場等。

辦公使用（Office Use）：在台灣主要可分為純辦公大樓及住辦混合使用兩種，如又依品質細分等級，則目前有兩種細分等級方式，一為分成A級、B級、C級三種等級；二則分為頂級、A級、AB級、B級四種等級。

工業使用（Industrial Use）：在台灣主要可分為工廠廠房、倉庫、廠辦大樓及工商綜合區等之建築使用

公共使用（Public Use）：在台灣主要可分為供公眾使用之建築物（包括圖書館、博物館、醫院等）及公有建築物（包括縣市政府、公所等）。

其他使用（Other Use）：例如停車塔、加油站等

  1. 依構造性質而分

主要可分為木造、磚造、加強磚造、鋼筋混凝土造（RC）、鋼骨鋼筋混凝土造（SRC）及鋼骨造（S）等六種構造方式。

 

【註2.1】素地：是指沒有地上物也沒有他項權利存在之土地，但縱然有地上物存在，有時也可以將其視為無地上物存在來看待，因此有地上物之土地，有時也可當成素地處理。林英彥教授（不動產估價 九版 P239）

【註2.2】生地：又稱為宅地預備地，為可能變更為住宅使用之土地，但此變更必須限於從社經等觀點判斷是為合理的。林英彥教授（不動產估價 九版 P244）

【註2.3】熟地：係各種設施已齊全，直接可供建築之土地稱之。林英彥教授（不動產估價 九版 P245）

【註2.4】地上權：係以在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木為目的而使用其土地之權。

【註2.5】抵押權：係對於債務人或第三人不移轉占有而供擔保之不動產，得就其賣得價金受清償之權。

【註2.6】永佃權：係支付佃租永久在他人土地上為耕作或牧畜之權。

【註2.7】地役權：係以他人土地供自己土地便宜之用之權。

【註2.8】典權：係支付典價，占有他人之不動產而為使用及收益之權。

【註2.9】耕作權：指公有荒地之承墾人，自墾竣之日起，無償取得所領墾地之耕作權，應即依法向該管直轄市或縣﹝市﹞地政機關聲請為耕作權之登記。但繼續耕作滿十年者，無償取得土地所有權。

 版權所有 請勿盜用