公有土地開發模式

一、主要開發模式

（一）出售模式

出售公有土地可分為讓售與標售兩種，雖其適用之情況不同，但其本質上皆為賣斷方式。

（二）自行開發經營模式

自行開發乃藉由政府單位直接投入土地開發經營，自籌開發興建營運之費用，自享開發盈餘，但開發風險自行負擔。

各地方政府可自行開發經營之項目，必須依據「公有土地經營及處理原則」及各縣市之「縣市有財產管理自治條例」相關規定辦理。

（三）自行開發委託經營模式

由政府單位直接投入土地開發，自籌開發興建營運費用，新建完成後，委託民間機構營運，營運期間屆滿後，營運權歸還政府。

（四）提供土地委託開發經營

1.租賃模式

公有土地大多數皆得以保持公有。

國有非公用土地租賃方式依目前法令規定可分三類，即讓租、放租及標租。

一般而言，租賃模式乃屬較短期性或臨時性之開發行為居多，依據「民法」第449條規定「租賃契約之期限，不得逾二十年，而各縣市之「縣市有財產管理自治條例」也有相關之規定。

有關國有非公用土地之出租條件、對象、方式、租賃期限、租金計收標準、出租程序、出租地使用限制等，則須受國產法、土地法及相關法令所規範。

2.設定地上權模式

公有土地大多數皆得以保持公有。

地上權依法應辦理登記，並發給他項權利證明書，地上權人於房屋建造完成後，可聲請為建築物所有權登記，故地上權承租人之權利可獲得充分的法律保障。

政府主要收益有土地租金與權利金（包括開發權利金與經營權利金）。

實務上以設定地上權開發之公有土地多數皆為大面積之開發計畫利用。

3.BOT模式

公有土地皆得以保持公有。

以BOT模式開發，政府主要收益為土地租金、特許權權利金及間接於特許權期間屆滿後自業者手中接收設備之利益。

BOT專案大多先有公共建設政策計畫與目標存在，而後才進行專案的招標程序，其招標皆須進行甄審作業後才能簽訂專案特許契約。

4.土地信託模式

公有土地皆得以保持公有。

信託之最大優點與特色就在於專家經營管理，委託人無庸分憂各項經營管理之工作。

國內現在尚無明確公有土地信託相關法令，實務上在執行時將面臨諸多困難。

二、變通開發模式

（一）土地作價投資合作開發模式

合作開發主要是政府單位以土地價值作為資本，並以作價方式與開發經營者共同成立合作關係，依土地價位與開發權人之興建營運成本之比例，共同負擔事業盈虧。

公有非公用土地之合作開發利用模式，現行法上並無直接之規定。

（二）租金與權利金作價投資合作開發模式

合作開發主要是政府單位以租金與權利金作為資本，並以作價方式與民間開發經營者共同成立合作關係，依租金及權利金之現值與投資開發興建民間公司所投入開發成本之比例，共同負擔事業盈虧。

 

 

各種模式比較

開發經營模式			適用對象	存續期間	主要收益	其他優劣說明
出售模式			一般以公有畸零地之處分為主	無存續期間之問題	出售之價金	＊此模式嚴格上不能稱為土地開發模式，因為出售後不見得就會開發。
自行開發經營模式			一般以興辦公共設施、興建國民住宅或軍公教住宅、興建辦公大樓、開發工業區等為主	無存續期間之問題	視經營成效而定，享受開發與經營利益	＊公部門之開發經營項目受限，較不易發揮。 ＊公部門之人力資源、經驗等較缺乏，較易導致經營之成效不彰。 ＊公部門必須承擔所有之開發與經營風險。
自行開發委託經營模式			一般以文化、醫療、教育及社會福利等公用事業之開發為主		權利金和租金	＊委託經營項目受限，較不易發揮。 ＊導入民間之經營活力，較易成功。 ＊開發費用由公部門支付，不適用於財政困難時。
提供土地委託開發經營	租賃模式		適合短期性、臨時性之開發或一般生產事業用地之出租	建築基地及其他土地十年以下	租金	＊以租金收益為主，經濟效益偏低。 ＊屬於債權性質對第三人保護較弱。 ＊若對象多則管理經營不利。 ＊最終還擁有土地所有權。
	設定地上權模式		適合中大型開發案	目前實務運作以五十年居多，適合長期投資經營。	權利金和租金及契約終止後收回土地建物	＊為物權性質，配合登記制度，第三人保護較周延。 ＊若對象多則管理經營麻煩。 ＊最終還擁有土地所有權。 ＊行政機關內部程序較租賃繁瑣。 ＊為公部門在財政困難下較佳之開發模式之一。 ＊開發風險由地上權人承擔。
BOT模式			適用於觀光或公共建設設施開發與經營	一般以三十年至五十年為主	權利金和租金及契約終止後收回土地建物	＊作業及行政程序較複雜。 ＊為公部門在財政困難下較佳之開發模式之一。 ＊最終還擁有土地所有權。
土地信託模式			目前較適用於都市更新上之運作	最長不得超過信託契約之存續期間	除去信託管理費用之土地開發改良效益	＊土地形式上已移轉，但仍擁有實質所有權。 ＊其過程無涉及土地交易，可避免因公有地標售等所可能造成的土地炒作現象。 ＊開發風險由委託人承擔。 ＊目前之相關法令配套措施仍不夠完備。
合作開發模式（合建模式）		土地作價模式	適用一般建築基地之開發	依契約之約定	依契約所定之分配比例，取得建物或取得經營利潤	＊可解決公部門在財政困難下之開發壓力。 ＊由民間專業經理人開發經營可降低風險而增加效益。 ＊開發風險由公部門與民間共同承擔。
		租金與權利金作價投資模式	適用租金與權利金較高之基地開發	依契約之約定	依契約所定之分配比例，取得建物或取得經營利潤	＊可增加民間參與之意願。 ＊可解決公部門在財政困難下之開發壓力。 ＊由民間專業經理人開發經營可降低風險而增加效益。 ＊開發風險由大部分由民間承擔，而小部份由公部門承擔。 ＊最終還擁有土地所有權。

 

開發經營模式			風險承擔	運作彈性	財政負擔	運作收益
出售模式			無	最小	無	較大
自行開發經營模式			最大	最小	較大	視開發經營狀況而定
自行開發委託經營模式			較大	較小	較大	較小
提供土地委託開發經營	租賃模式		最小	較小	無	最小
	設定地上權模式		最小	較大	無	較大
BOT模式			較小	較大	無	較大
土地信託模式			最大	最小	較大	視開發經營狀況而定
合作開發模式（合建模式）		土地作價模式	較大	較大	無	視開發經營狀況而定
		租金與權利金作價投資模式	較小	較大	無	視開發經營狀況而定

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