一、不動產投資信託（Real Estate Investment Trusts；REIT）

  1. REIT之意義與特性

美國的不動產投資信託事業成立於1960年，係以成立基金或公司的方式，發行受益憑證或股票，而向投資大眾募集資金，運用於不動產的投資開發與經營，再將所獲得的利潤分配給投資大眾，故REIT有以下幾項特性：

  • 結合不動產市場與資本市場：REIT藉由發行受益憑證或股票，從資本市場取得資金，再以直接開發經營或間接融資方式介人不動產市場，而結合不動產市場與資本市場。
  • 具有間接融資角色功能：REIT可藉由所募集之資金，借貸給其他不動產業者，扮演金融仲介角色而發揮間接融資功能。
  • 經營權與所有權之分離：REIT之投資大眾為出資者，而事業由專業經理人管理與經營。
  • 具有多樣性之收益：REIT之收益來源包括有不動產租金收入、買賣不動產資本利得、間接融資利息收入、不動產相關證劵之投資收益、節稅收益等。

  1. REIT之種類

依投資標的而分

  • 權益型（Equity REIT）：此種型態係直接投資經營收益性之不動產，主要利潤為不動產租金收入或買賣不動產資本利得。而依規定其資產組合中不動產實質資產投資應超過75%。
  • 抵押型（Mortgage REIT）：此種型態乃間接參與不動產之經營，而非直接經營不動產本身，即對其他不動產業者之融資而利息收入、或對不動產抵押貸款債權與抵押貸款債權證券之投資而產生收益。而依規定其資產組合中投資資產75﹪以上必須是相關抵押債權或抵押貸款。
  • 混合型（Hybrid REIT）：此種型態係上述兩者之混合，其資產組合視市場需求而調整之，所以有較多的投資組合。

依組織方式而分：

  • 契約制REIT：係REIT（信託人）與保管機構（受託人）間簽訂信託契約，而以信託契約之關係募集投資大眾之資金，並使投資大眾取得表示此種權利的受益憑證，所募集之資金成立共同基金由保管機構保管並投資於不動產上。
  • 公司制REIT：係設立以不動產投資為目的之股份有限公司，而投資人為該公司之股東取得股票，公司再將投資受益以股利形式發放給投資人。

依回贖與否而分

  • 封閉型（Close-End）REIT：投資人如欲轉讓受益憑證或股權時，必須在公開交易市場買賣股票或受益憑證，而不得要求發行公司贖回受益憑證或股權。因此，此種REIT 成立後不得再新募資金，以保障投資人免受權益被稀釋。
  • 開放型（Open-End）REIT：投資人如欲轉讓受益憑證或股權時，可要求發行公司贖回受益憑證或股權，贖回之價格以當時每單位淨值為準。因此，此種REIT 成立後可以視經濟景氣狀況而增加發行。

依經營期限而分

  • 定期型（Finite-Life）REIT：係成立時訂有存續期間，期限屆滿就必須處分資產，並依投資人股票或受益憑證之多寡而分配之 。
  • 不定期型（Infinite-Life）REIT：係成立時無訂存續期間，故可不定期出售資產再轉投資其他的資產。

  1. REIT之優缺點

REIT之優點

  • 變現性與流通性佳
  • 提供多樣化的組合以作投資選擇
  • 不須課稅，享有免稅優待
  • 有嚴格規定禁止短線交易

REIT之缺點

  • 權益型REIT具有空屋風險、轉售風險與經營風險等多項風險存在。
  • 抵押型REIT具有利率風險、信用風險與提前清償風險等多項風險存在。

二、不動產有限合夥（Real Estate Limited Partnerships；RELP）

  1. RELP之意義與特性

RELP是由至少一名經理合夥人（general partner）與一名以上之有限合夥人（limited partner）所組成，以不動產投資經營為目的，故RELP有以下幾項特性：

  • 經理合夥人方面：收取一定管理費用而負責經營管理，並享有企業利潤與稅租優惠，但對於合夥事業負有無限之責任。
  • 有限合夥人方面：以出資方式參與該事業，但不參與事業經營，然有權分享投資損益及檢查帳冊並承擔有限的責任。
  • 早期因事業本身為非課稅之主體，具節稅的功能。然1986年稅法修訂，使得RELP賦稅上優惠誘因消失。

    1. RELP之種類

私下型的有限合夥（Private Limited Partnership）

  • 係事業發起人在發起成立不動產有限合夥時，已確定投資的標的物，投資人可以較清楚了解標的物的情況，並可實地參觀。
  • 此類型之股票由於未能公開發行，因此無法在次級市場流通。
  • 此類型的合夥屬單一之區域型個案。

公開型的有限合夥（Public Limited Partnership）

  • 係事業發起人以公開說明書之方式，藉由發行證券形式，集合投資人及募集資金。
  • 投資標的在募集資金時並未確定，投資全僅能依據過去的紀錄及對發行人的瞭解而研判是否投資。
  • 通常為全國性之發行，由於投資人眾多，故每單位金額較小。

上市型的有限合夥（Master Limited Partnership）

  • 與公開型有限合夥相同，但規模更大，投資人更多，受益憑證可在次級市場中交易流通。
  • 就嚴格的證券化定義而言，只有上市型的RELP符合其證券化。

    1. RELP之優缺點

RELP之優點

  • 由具有專業知識的經理合夥人經營。
  • 可分散投資，故投資風險較小。
  • 有限合夥人所承擔之風險僅以出資額為上限。
  • 只要符合內地稅則規定，有限合夥本身即不課稅。

RELP之缺點

  • 公開發行之費用較高
  • 除了私下型的有限合夥外，其他之類型投資標的物並不明確。
  • 次級市場之交易並不大，轉售之流通性較差。
  • 較重於節稅之利益，其投資報酬皆較低。

美國不動產證券化之制度

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