投資不動產時,運用財務槓桿而加以操作者,包括有營運槓桿、稅務槓桿及增值槓桿,因此財務槓桿是為正槓桿或負槓桿,應視此三種槓桿同時考量下,最後所產生之結果而定,以下就此三種槓桿加以說明:

  1. 營運槓桿(Operations Leverage

    • 以適度舉債之資本結構策略,而達到提高投資經營之收益或達到放大報酬之效果。
    • 每年之營運槓桿並非固定值,因為每年之營運淨收入(NOI)或償還本利和(DS)並非完全一樣。
    • 營運槓桿若為負槓桿,並不表示此投資案就不可行,只是營運階段之現金流量風險較大,若稅務槓桿與增值槓桿能增加其報酬率,則最後結果此投資案之財務槓桿依就為正槓桿。
  2. 稅務槓桿(Tax Leverage

    • 不動產投資的減稅利益,可分為兩個階段,包括持有時之減稅利益及出售時之減稅利益。
    • 稅務槓桿運作之因子,包括有貸款利息之抵扣、建物及設備折舊之抵扣、開辦費五年內之抵扣及虧損後五年內盈虧互抵等。
    • 以適度舉債之資本結構策略,而增加利息支出達到減稅效果,此可放大(稅後)自有資金報酬率(ROE)。
    • 以縮短折舊年限策略,而提高折舊費用達到減稅效果,此亦可放大(稅後)自有資金報酬率(ROE)。
    • 因為(稅後)自有資金報酬率(ROE)=稅後現金流量(ATCF)/自有資金,因此不論是貸款利息或折舊所產生之減稅利益,全由(稅後)自有資金報酬率(ROE)所吸收。
  3. 增值槓桿(Appreciation Leverage

    • 以適度舉債之資本結構策略,而使不動產投資個案之增值,對自有資金報酬率(ROE)產生放大之效果。例如:有一不動產投資個案總資金為1,000萬,一年後增值變成1,200萬,若完全以自有資金運作,其ROE為(1,200萬-1,000萬)/1,000萬=20%;若只以四成之自有資金運作,其他為貸款,則ROE為(1,200萬-1,000萬)/400萬=50%,因此ROE放大5倍。

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