一、收益率(Income Rate)

  1. 房地産投資的收益主要包括資本返還(Return of Capital)和資本報酬(Return on Capital)兩部分。資本返還是指投資者對其所投入資本的回收;資本報酬是指投資者所投入的資本在使用過程中所獲得的報酬。
  2. 收益率係指房地産單一年度淨營運收益(NOI)與總價值(或總價格)的比率,其中隱含包括了資本返還及資本報酬兩部份。
  3. 我國不動產估價中的收益還原法之資本還原率(Capitalization Rate)(或稱還原利率、收益資本化率)與收益率是具有同樣意義。
  4. 美國收益性房地産評估之收益資本化法(Income Capitalization Approach)中的直接資本化法(Direct Capitalization其收益率可分為總資本化率(Ro)、抵押貸款資本化率(RM)、自有資金資本化率或股息率(RE)、土地資本化率(RL)、建物資本化率(RB)、出租人權益部位的資本化率(RLF)、和承租人權益部位的資本化率(RLH)。

 二、收益率、資本報酬率及資本返還率之關係

  1. 收益率、資本報酬率及資本返還率關係說明

    • 不動産價值在投資期初與投資經營結束轉售時相等時:表示投資者可在經營結束轉售時可以全部回收所投入之資本,換言之,不動産經營時之年收益可全部作為資本報酬。即:收益率(I)=資本報酬率(Y),資本返還率(R)=0
    • 不動産價值在投資期初高於投資經營結束轉售時之價值時:表示不動產價值隨時間下跌,投資者無法在經營結束轉售時回收全部投入之資本,換言之,不動産經營時之年收益無法全部作為資本報酬,必須一部份用來償還原資本額。即:收益率(I)>資本報酬率(Y),資本返還率(R)=收益率(I)-資本報酬率(Y)>0
    • 若不動産價值在投資期初低於投資經營結束轉售時之價值時:表示不動產價值隨時間上漲,投資者不但可以在經營結束轉售時回收全部投入之資本,並且還有資本報酬。即:收益率(I)<資本報酬率(Y),資本返還率(R)=收益率(I)-資本報酬率(Y)<0
  2. 收益率與資本報酬率之關係式

    • 資本報酬率(Y)=收益率(I)+收益或價值變化率(△)×年轉換因子(a)
    • △為正值表示收益增加或不動產增值;△為負值表示收益減少或不動產增貶值。
    • 若不動產於經營結束後轉售,則年轉換因子(a)為沉入基金因子(SFF)。

 

【範例1

不考慮時間價值前提下,某投資人以100萬購買一間店舖出租經營,每年淨營運收益(NOI)為10萬元,並且10年後經營結束,請分別以以下條件算出收益率、資本報酬率及資本返還率:

  • 若第11年投資人將店舖以100萬元的價格轉售。
  • 若第11年投資人將店舖以80萬元的價格轉售。
  • 若第11年投資人將店舖以150萬元的價格轉售。

【解】:

條件一:收益率=淨營運收益/總價值=10萬/100萬=10%

因為店舖於10年後也以100萬元的價格轉售,因此資本於轉售時完全回收,所以

資本報酬率=收益率=10%

資本返還率=收益率-資本報酬率=10%-10%=0

條件二:收益率=淨營運收益/總價值=10萬/100萬=10%

資本報酬率=(淨營運收益-轉售資本返還不足之年承擔金額)/總價值=(10萬-2萬)/100萬=8%

其中

轉售資本返還不足之年承擔金額=(100萬-80萬)/10年=2萬

資本返還率=收益率-資本報酬率=10%-8%=2%

條件三:收益率=淨營運收益/總價值=10萬/100萬=10%

資本報酬率=(年淨營運收益+轉售資本獲利之年報酬金額)/總價值=(10萬+5萬)/100萬=15%

其中

轉售資本獲利之年報酬金額=(150萬-100萬)/10年=5萬

資本返還率=收益率-資本報酬率=10%-15%=-5%

 

【範例2

考慮時間價值前提下,若平均物價指數為2%,則範例1之各條件狀況下,收益率、資本報酬率及資本返還率各為何?

【解】:

條件一:收益率=淨營運收益/總價值=10萬/100萬=10%

100萬元之成本於10年後之價值為:FVn= PV(1+r)n=100萬×(1+2%)10=122萬

店舖於10年後以100萬元的價格轉售,因此資本於轉售時不能完全回收,共約虧損:122萬-100萬=22萬

年轉換因子(a)=沉入基金因子(SFF)=r/[(1+r )n -1]    =9.13%

 △=(100萬-122萬)/122萬=-18%

資本報酬率(Y)I+△×a=10%-18%×9.13%=8.35%

資本返還率=收益率-資本報酬率=10%-8.35%=1.65%

條件二:收益率=淨營運收益/總價值=10萬/100萬=10%

店舖於10年後以80萬元的價格轉售,因此資本於轉售時不能完全回收,共約虧損:122萬-80萬=42萬

△=(80萬-122萬)/122萬=-34.42%

資本報酬率(Y)I+△×a=10%-34.42%×9.13%=6.86%

資本返還率=收益率-資本報酬率=10%-6.86%=3.14%

條件三:收益率=淨營運收益/總價值=10萬/100萬=10%

店舖於10年後以150萬元的價格轉售,因此資本於轉售時可完全回收並可獲利共約:150萬-122萬=28萬

△=(150萬-122萬)/122萬=22.95%

資本報酬率(Y)I+△×a=10%+22.95%×9.13%=12.09%

資本返還率=收益率-資本報酬率=10%-12.09%=-2.09%

 

【註1】直接資本化法(Direct Capitalization):係將單一年度淨營運收益除以收益率,或者乘以收益乘數,以求得價值指示。

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