從財貨面解析不動產生命週期

不動產與一般的商品一樣,其生命週期是由投資、生產、交易與使用等四個階段所構成,並依次循環,以下就分別說明之(詳見圖1-5.1)。

  1. 階段過程導向
    • 投資 → 生產完成:此階段過程以開發為導向。
    • 生產完成 → 交易完成:此階段過程以銷售為導向。
    • 交易完成 → 使用終結:此階段過程以使用為導向。
    • 使用終結 → 投資:此階段過程以更新為導向。
  2. 階段之時程
    • 投資 → 生產完成:由投資至生產開始之階段,正常狀況下約需要1~2年,若土地之地主複雜則須較長之協議時間,又如果是開發山坡地則時間更長,約5~10年;至於生產階段本身約需1~3年,視建築之樓層與規模而定。
    • 生產完成 → 交易完成:一般必須視景氣狀況而定,景氣佳時可能一二個月內就可成交,景氣差時可能半年或甚至一年也無法成交,又交易完成至產權過戶也需要1~2個月左右。
    • 交易完成 → 使用終結:建築物使用至必須重建至少也必須30~50年以上,視建築物之構造而定。
    • 使用終結 → 投資:申請重建之過程至少也必須2年以上。
  3. 市場供給時段
    • 生產 → 交易完成:此為主要市場供給時段之一,共包括兩種不同之市場供給型態,即預售屋市場與新成屋市場,其中預售屋市場之交易階段往往提前至建造執照核准後就產生。
    • 交易 → 使用終結:此為中古屋市場之主要供給時段。

從財貨面解析之不動產生命週期分析圖

從投資面解析不動產生命週期

從投資面觀點而論,不動產生命週期可由投資、生產、交易與使用等四個階段中更詳細區分為八個階段,即購地、規劃、興建、租售、使用、成熟、老化及拆除等八個階段,以下就投資面說明其特性。

  1. 開發行銷階段:包括購地、規劃、興建至租售等四階段
    • 此階段開發商為主要催生者,但也會有部分投資者介入,包括個案投資者、購買預售屋或新成屋準備日後轉賣者等。
    • 開發商之投資風險隨著不動產生命逐漸形成而降低,當開發案租售完竣後風險為最低(圖金字塔之頂點)。
    • 此階段一般之期程約二至五年,若是為山坡地之開發,則時間將更長約五至十年。
    • 此階段開發商除外之投資者,以銷售市場中之預售屋或新成屋市場為主要投資標的。
  2. 使用經營階段:包括使用、成熟、老化等三階段
    • 此階段以持有使用或經營為主,因此會有各種不同之投資者介入,包括中古屋投資者、拍賣屋投資者或不動產經營者等。
    • 此階段之期程約長達四五十年,而投資風險隨著不動產生命逐漸消逝而增加。
    • 此階段之投資包括銷售市場與租賃市場,而銷售市場以中古屋及拍賣屋市場為主。
  3. 開發更新階段:包括老化及拆除二階段
    • 當不動產之生命終結,即達到經濟耐用年數1-5.1或物理耐用年數1-5.2時必須拆除而供新的使用,因此開發商又將成為另一個新的不動產之催生者。

從投資面解析之不動產生命週期分析圖

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