一、基本概念說明

大家都知道一棟建築物在地上層的總樓地板面積是由「計入容積樓地板面積 (容積面積)」與「不計入容積樓地板面積」所組成，而依據「建築技術規則」第九章容積設計之條文規定，一些屬於公共設施之設備或使用等空間及陽台，只要不超過所規定比率大小之面積時，則為屬「不計入容積樓地板面積」，這些公共設施之設備或使用等空間包括有梯廳、機電設備、安全梯之梯間、緊急昇降機之機道、特別安全梯與緊急昇降機之排煙室及依公寓大廈管理條例規定之管理委員會使用空間等。

整合「建築技術規則」相關之條文，我們可得到一項簡單結論，即所謂「計入容積樓地板面積 (容積面積)」主要包括各戶室內空間、一般電梯間及聯通各戶走廊 (危老重建基地面積規模皆較小，不會有聯通各戶走廊產生，一般由梯廳就可直接進入各戶室內空間)，因此，在公共設施之設備或使用等空間及陽台，只要不超過所規定比率大小之面積時，容積面積只包括各戶室內空間面積與地上層一般電梯間面積。但是如果公共設施之設備或使用等空間及陽台，超過所規定比率大小之面積時，則就必須由容積面積來填補，也就是本文所提的「容積面積被公設吃掉」之概念。基於一般電梯間面積也是屬於公共設施面積，因此，本文在分析中也將此項面積內入「容積面積被公設吃掉」之數據裡面。

如果容積面積被公設吃掉愈多，表示住戶重建後可分回的室內面積愈少，因此，容積面積是否會被公設吃掉，或是會被吃掉多少，應是危老重建之相關者所應該關心的。

二、分析參數設定說明

為了要了解此議題之答案，本文依據內政部統計：「目前申請危老重建案的面積，約有51.83%都是在400平方公尺以下」之前題下，所分析基地面積規模之參數設定以200㎡至400㎡，其他之參數設定說明如下：

(一) 容積率：225% (臺北市住三)。

(二) 危老獎勵容積：依據立院初審所通過「危老條例修正草案」之相關規定，包括1.3倍基準容積加上8%時程獎勵及2%規模獎勵，危老獎勵容積設定為40%。

(三) 分析樓層數：設定8層(容積可全用完之最低樓層數)至13層。

(四) 單層公設面積設定：梯間CORE包括一座無障礙樓梯、一座直通樓梯、一席電梯間及梯廳，面積共約26.3㎡左右。

三、分析結果說明

(一) 被公設吃掉容積面積

樓層數愈高被公設吃掉容積面積愈多。
基地規模面積愈小被公設吃掉容積面積愈多。
若不將一般電梯間面積列入「容積面積被公設吃掉」之範疇內，則興建樓層數為8層樓時，基地面積300㎡以上容積面積才不會被公設吃掉；9層樓時，基地面積350㎡以上容積面積才不會被公設吃掉；10層樓時，基地面積375㎡以上容積面積才不會被公設吃掉；11層樓時，基地面積400㎡以上容積面積才不會被公設吃掉。

被公設吃掉容積面積 (單位：㎡)

基地面積\興建樓層數	8層樓	9層樓	10層樓	11層樓	12層樓	13層樓
200㎡	97.43	123.67	149.92	176.16	202.41	228.66
225㎡	80.86	107.11	133.35	159.60	185.84	212.09
250㎡	64.29	90.54	116.78	143.03	169.28	195.52
275㎡	47.73	73.97	100.22	126.46	152.71	178.95
300㎡	36.00	57.41	83.65	109.90	136.14	162.39
325㎡	36.00	40.84	67.08	93.33	119.57	145.82
350㎡	36.00	40.50	50.52	76.76	103.01	129.25
375㎡	36.00	40.50	45.00	60.20	86.44	112.69
400㎡	36.00	40.50	45.00	49.50	69.87	96.12

(二) 被公設吃掉容積面積之成長率

基地規模面積在200㎡至300㎡時，興建9層樓之成長率為最高。
基地規模面積在325㎡時，興建10層樓之成長率為最高。
基地規模面積在350㎡時，興建11層樓之成長率為最高。。
基地規模面積在375㎡至400㎡時，興建12層樓之成長率為最高。

被公設吃掉容積面積之成長率

基地面積\興建樓層數	9層樓	10層樓	11層樓	12層樓	13層樓
200㎡	26.93%	21.23%	17.50%	14.90%	12.97%
225㎡	32.46%	24.50%	19.69%	16.44%	14.13%
250㎡	40.83%	28.98%	22.48%	18.35%	15.50%
275㎡	54.98%	35.49%	26.18%	20.76%	17.18%
300㎡	59.47%	45.71%	31.38%	23.88%	19.28%
325㎡	13.44%	64.25%	39.13%	28.12%	21.95%
350㎡	12.50%	24.74%	51.94%	34.20%	25.47%
375㎡	12.50%	11.11%	33.78%	43.59%	30.37%
400㎡	12.50%	11.11%	10.00%	41.15%	37.57%

(三) 被公設吃掉容積面積佔獎勵容積面積比率

樓層數愈高，被公設吃掉容積面積所佔比率愈高。
基地規模面積愈小，被公設吃掉容積面積所佔比率愈高。
基地規模面積為200㎡時，當你興建至12層樓以上時，被公設吃掉容積面積比獎勵容積面積還高。
基地規模面積為225㎡時，當你興建至13層樓以上時，被公設吃掉容積面積比獎勵容積面積還高。

被公設吃掉容積面積佔獎勵容積面積比率

基地面積\興建樓層數	8層樓	9層樓	10層樓	11層樓	12層樓	13層樓
200㎡	54.13%	68.71%	83.29%	97.87%	112.45%	127.03%
225㎡	39.93%	52.89%	65.85%	78.81%	91.77%	104.74%
250㎡	28.57%	40.24%	51.90%	63.57%	75.24%	86.90%
275㎡	19.28%	29.89%	40.49%	51.09%	61.70%	72.30%
300㎡	13.33%	21.26%	30.98%	40.70%	50.42%	60.14%
325㎡	12.31%	13.96%	22.93%	31.91%	40.88%	49.85%
350㎡	11.43%	12.86%	16.04%	24.37%	32.70%	41.03%
375㎡	10.67%	12.00%	13.33%	17.84%	25.61%	33.39%
400㎡	10.00%	11.25%	12.50%	13.75%	19.41%	26.70%

四、結論與建議

(一) 基地面積275㎡以下者，容易被公設吃掉大量容積面積，因此，在推動重建時，最好考量對於住戶分回原室內坪數之影響，並且興建樓層數最好以8至9層樓為主，以避免大量損失室內坪數。

(二) 如果興建樓層數要在10層樓以上，基地面積規模最好選擇375㎡以上，被公設吃掉容積面積才不會太多，而興建樓層數最好不要超過11層樓。

危老重建 容積面積被公設吃掉多少你知道嗎？